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富豪的投資真經[新城新鎮]

             

     從外表看人,往往失之偏頗。羅先生在閑暇時光衣著普通,簡單T恤加上一雙合腳的拖鞋,手上還拎著不銹鋼水杯。若是說羅先生是個成功企業家,一般人不會相信。一次去仁恒森蘭看別墅樣板房,銷售員對他愛理不理,氣得羅先生說難道我借個賓利才有熱情招待么?

      其實骨子里羅先生不乏冒險精神與勇氣,幾年的時間里他自駕去過黑龍江漠河、新疆、青海、西藏,駕駛著大眾途銳,心中燃燒的激情經常使他驅車速度超過200公里每小時。“現在不一樣了,我比從前穩多了,最高速度不超過140公里。”我猜測羅先生想法,可掌控的風險不是風險,駕車與房產投資莫不如此。


     羅先生對房產投資很早時間就開始了,事業成功后他陸陸續續將家中閑置資金投入到房產上,至今已有十五年。

       在記憶中,上海最初的外銷房成為了房產投資的起步。東南亞金融危機的時候,上海第一批外銷房屢屢出現腰斬的現象,價格從8000元跌到4000元還乏人問津。羅先生想,外銷房地段好,品質好值得投資,于是在徐家匯附近購入了一套外銷房。該房產在手里留了十多年,最終在2009年以340萬價格出售,獲利300萬元。如今社區內的同類房源價格基本是300萬元左右,羅先生的出售時機把握巧妙,幾乎是價格的最高點。羅先生說,“社區也有類似房源在2009年以360萬元成交,但是后來價格就不行了。”

地段是王道

在羅先生看來,地段是房產投資的第一要素。他舉例說最早碧云社區剛剛開發的時候,區域內的道路都沒有通,周邊房產的價格也不貴,云間綠大地的雙拼別墅只賣400萬元,相當劃算。等到碧云社區蔚然成型,這里已經成為上海一等一的好地段,碧云國際社區的概念深入人心,而且很難再被復制。當年購買的400萬雙拼別墅,現在可以賣到1500萬至2000萬,但是羅先生不準備出售。

“別墅一定是上海未來稀缺的房產資源,像人們生活改善了,住房升級首先就是考慮別墅。好地段的別墅更為稀缺,而且這類產品價格十分抗跌,價格走勢處在一個緩步上升的通道中。我持有這類產品很放心”


規劃釋放地段潛力

在上海的好地段,能尋覓到有升值潛力的房產越來越不容易了,這也讓羅先生感覺到了風險臨近,出手愈加的謹慎。羅先生舉例說,如果房價不上漲,買房投資就是虧錢的。比如說,他買信托產品有8%的收益,銀行理財也有近4%收益。如果購買房產兩年不能上漲15%以上,從經濟角度上來說是虧錢的。

去年謹慎的羅先生購買了周浦的御沁園別墅,按照他的地段論御沁園別墅大有可為。“好的地段是可以創造出來的,通過政府的規劃,區域環境的改善。”

浦東迪斯尼樂園的建設,讓羅先生堅信區域內的道路、生態都將有一個大變化,地段價值也將隨著區域改造的逐步進行更逐步提高。在他看來,御沁園所處的區域態勢和當年的新江灣城一樣,都是政府大力推動的項目,而且御沁園的利好因素更多。

“上海的好地段就這么多,好地段的房子價格非常高,你要投資房產就要從新興地段中去尋找,規劃是可以改變一個地段面貌的,可以讓它盡量去接近好地段的價值。”

小心駛得萬年船

從2009年開始,羅先生陸續將手中持有的房產出售,因為他感覺到了市場風險逐步加大,房產收益降低,到了2012年純投資性房產一套也沒有了。他給我算了一筆賬,購買御沁園別墅的資金若是用來理財,一個月可以有2萬元的回報,兩年就要有48萬元,如果兩年后的別墅不能上漲50萬元,他的別墅投資就是失敗的。

“現在房產的稅費太高了,我不會推薦我的朋友在這個時間段來投資房產。”

也許和羅先生的謹慎個性有關,也許和過往的經歷有關,羅先生房產投資從不沖動,一分一角算的清清楚楚,不該花的錢絕對不花。他告訴我,投資房產最熱的時候他買過長三角某二線城市的公寓,守了一年虧了稅費拋掉了;也買過江南小鎮的商鋪,花了38萬元,至今是拋也拋不掉,租也租不掉,只能死守了。

“在我投資房產最高峰的時候,房產資產占我的家庭總資產的比例也不會超過50%。我不會讓每個月的還貸影響公司的正常運轉。”

因為小心謹慎的個性,羅先生對區域環境、產品品質、銷售價格都有著自己標準。前往長泰東郊看房,路邊動遷不掉的農民房,讓他轉身離去;仁恒森蘭的疊加別墅,售價1900萬讓他直搖頭,后來短信告訴他售價變成1500萬,他依然不動心,“產品是很滿意,但是價格太高,開發商把未來上漲利潤都吃掉了,1200萬我能接受。”;御沁園最初報價450萬他覺得太貴,后邊售價一下減掉100萬,成交。

在采訪過程中,羅先生接了一個外資銀行電話,告訴他的理財產品近況。通話結束后,羅先生笑著說,“只要是投資就有風險,風險是無處不在的。我的投資理財產品現在已經虧本了,按照銀行協議的設定,不到四年贖回,不保證本金。”


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