大虹橋

導言:

2011年,在限購限貸的調控政策下,樓市行情慘淡,在一片愁云慘霧中,摒了近一年的開發商終于hold不住了,10月后紛紛采取各種優惠措施,更有開發商直接以接近成本價甚至“賠錢”的價格銷售,終是“現金為王”,樓市進入寒冬,有錢好過冬啊!

同樣的,樓市的不景氣直接影響了土地市場,開發商拿地均采取謹慎保守的態度,市場一片低迷,以往“溢價”成風的場景已經見不到了,取而代之的是大量流標,即便有成交,也多是以底價成交的。但這并不意味著沒有意外,比如上海的大虹橋區域。

進入11月,萬科以近15億元競得虹橋商務區核心區一期03號地塊南塊在內的最近兩幅地塊,虹橋商務區核心區一期10幅地塊全部成功出讓,成交總金額達到201.85億元。值得注意的是,這10幅地塊在約一年內全部出讓,其中8幅集中在今年逆市成交。如此火爆的行情將人 們的目光都吸引到了“大虹橋”,聽到這個名詞,大家都表示很熟悉,可究竟大虹橋包括那些地方?又有何潛力而吸引眾多目光?目前發展狀況如何,卻很陌生,那就隨著編輯一起去探訪這個既熟悉又陌生的“大虹橋”吧!

大虹橋小調查
您對大虹橋的了解是:
你覺得大虹橋是否有潛力:
你覺得大虹橋最大的優勢是:
大虹橋建設成熟,需要多少時間:
您是否會投資大虹橋:
一、虹橋商務區的規劃

虹橋商務區核心區一期

虹橋商務區核心區一期:東側緊鄰虹橋綜合交通樞紐本體,西至嘉閔高架,南至建虹路(原義虹路),北至揚虹路,面積約 1.4平方公里。此地塊分別劃分為10個地塊出讓,已于2011年分別出讓成功,總出讓金額高達201.85億元。目前開發工作已啟動,將用兩年左右率先建成一個1.4平方公里的商務功能核心區。其開發總規模約158萬平方米,包括商務辦公約110萬平方米、商業約14萬平方米、文化娛樂約6萬平方米、酒店約14萬平方米、會展約14萬平方米。

上海虹橋商務區

2006年,政府做出的大虹橋樞紐整治規劃, 2009年9月24日,上海市政府正式公布了“大虹橋”規劃方案,大虹橋規范的稱呼是上海虹橋商務區,這并不是一個行政區域而是一個功能區域,從地理位置上講,其范圍東至外環線A20;西至現狀鐵路外環線,即華翔路;南至A9滬青平高速公路;北至規劃北翟高架路,總用地面積約26.3平方公里。

上海虹橋商務區拓展區

根據城市總體規劃,虹橋樞紐周邊約60平方公里的區域規劃為虹橋商務功能拓展區,即北面到A11滬寧高速公路,西面到A5嘉金高速公路。兩個區域面積相加約86平方公里,涉及閔行、長寧、青浦、嘉定四個區。

虹橋商務區核心區

在虹橋商務區中,有一塊商務區核心區,分為虹橋商務區核心區南北片區和核心區一期、中國博覽會區域四個部分,共同組成4.76平方公里的虹橋商務區核心區。

虹橋商務區南北片

虹橋商務區核心區北片區范圍為東至申貴路,南至揚虹路,西至興虹路-滬杭鐵路外環線-申濱路-潤虹路-申長路,北至天山路;南片區的范圍為東至申貴路,南至滬青平公路,西至滬杭鐵路外環線,北至建宏路。總規劃面積為2.24平方公里,其中北片區為1.44平方公里,南片區為0.8平方公里。

二.大虹橋商務區核心區一期10塊出讓地塊詳情
出讓地塊 出讓面積(㎡) 用地性質 出讓金(萬) 拿地企業 樓板價(元/平)
06地塊 62299.4 商業娛樂辦公綜合 318800 瑞安房地產 13674
08地塊 89805.6 商業娛樂辦公綜合 321700 上海地產集團等 11308
01號地塊 45282.1 商服用地 144120 麗寶建設等 12100
04號地塊 27893.8 商服用地 155000 北京萬通等 15099
09號地塊 15052.6 其他商服用地 52500 上海三湘等 15658
05號地塊 78751.7 商辦用地 305422 龍湖地產等 10503
07-1地塊 8203.2 商辦用地 28285 冠捷投資 13000
02號地塊 92133 商辦、其他商服 306666 紅星美凱龍等 9095
03號地塊北塊 51294.7 其他商服用地 238000 聯美集團等 9789
03號地塊南塊 32176.6 其他商服用地 148000 萬科集團 13398
三.大虹橋商務區核心區南北片的出讓計劃

2011年8月14日,虹橋商務區核心區南北片區控制性詳細規劃暨城市設計(草案)對外公示。此次公示的為虹橋商務區核心區除核心區一期和中國博覽會區以外的2.24平復公里規劃。一旦規劃通過,南北片區將在今年第四季度起全面啟動土地出讓。具體出讓計劃如下所示:

南片區地塊表
地塊編號 用地性質 用地面積(㎡) 建筑面積(㎡)
01號地塊 辦公用地 19090 34362
02號地塊 辦公用地 8130 13008
03號地塊 商業文化金融混合 22610 37940
04號地塊 商業金融文化辦公 42670 62188
05號地塊 辦公用地 15820 25312
合計 108320 172810
北片區地塊表
地塊編號 用地性質 用地面積(㎡) 建筑面積(㎡)
01號地塊 商業辦公用地 42550 136075
02號地塊 辦公用地 36800 66480
03號地塊 辦公用地 41740 142950
04號地塊 辦公用地 19900 66392
05號地塊 居住用地 19090 36271
06號地塊 辦公用地 42690 140655
07號地塊 辦公用地 25200 63000
08號地塊 居住用地 24180 45942
09號地塊 商業辦公混合 36280 120760
10號地塊 商業辦公混合 18860 47150
11號地塊 居住用地 19760 37544
12號地塊 居住辦公混合 27280 41728
13號地塊 商業文化混合 8410 15138
14號地塊 商業文化混合 23110 48531
15號地塊 商業辦公混合 46600 69900
16號地塊 文化辦公混合 36040 72080
17號地塊 居住辦公混合 38150 66681
18號地塊 文化辦公混合 33940 69469
19號地塊 商業文化辦公混合 37120 100224
20號地塊 商業辦公混合 50590 91062
21號地塊 交通設施(加油站) 1630 -
合計 629740 1478030
四.大虹橋商務區核心區一期已動工的項目

虹橋商務區核心區一期06號地塊
虹橋天地——長三角都市圈的中央購物公園

虹橋商務區是“十二五”期間的核心發展項目,占據了政府大力發展長三角經濟、交通樞紐的天時,虹橋商務區核心一區的十個地塊中,06塊地塊最靠近虹橋交通樞紐,可謂現就占據了地利的優勢,而獲得該地塊的企業就是成功打造了上海新天地的瑞安房地產,這又是人和,占據了天時地利人和的 “虹橋天地”其發展潛力不言而喻。

項目占地面積約6.2萬平方米,總建筑面積約38萬平方米,其中,企業中心總建筑面積約9.6萬平方米,引入獨特的陳列室(showroom)設計概念,是新一代辦公樓宇;生活中心包括新天地、購物商場和酒店,總建筑面積超過17萬平方米,將延續上海新天地理念,打造為西上海與長三角都市圈的中央購物公園;建筑面積約1.1萬平方米的文化演藝中心“星舟”,也將成為西上海的文娛活動新地標。

虹橋天地由國際化的團隊擔綱設計及開發,其中建筑設計由Ben Wood及P&T擔任,結構、機電以及可持續發展設計由國際著名的ARUP擔當。瑞安房地產國際化的商業及營運實力更將為項目的成功開發及經營提供實力保證。

虹橋商務區核心區一期08號地塊
虹橋綠谷——上海首個綠色街區

上海世博會“城市最佳實踐區”中的綠色建筑,曾經引發參觀者的無限遐想,如今,此類先進的綠色建筑開始在上海“生根開花”。已經開啟建設的虹橋商務區8號地塊內,即將崛起一個由11幢綠色建筑集合而成的綠色街區――“虹橋綠谷”。與以往綠色建筑“單打獨斗”不同,這11幢建筑講究的是整個街區的“微氣候”,將成為上海首個綠色街區。

8號地塊是商務區核心區開發規模最大的地塊。該地塊的虹橋綠谷項目占地面積約近9萬平方米,總建筑面積約50萬平方米,其中地上建筑面積約28萬平方米。項目綠化率25%,致力于宜人的辦公環境。通過空中花園、屋頂綠化、自然光和風利用、太陽能光伏發電等,實現生態、低碳、節能的目標。虹橋綠谷由11幢綠色建筑集合而成,這11幢建筑講究的是整個街區的“微氣候”,將成為上海首個綠色街區。

根據“虹橋綠谷”的碳排放量核算模型計算,這一項目較普通建筑,全年綜合能耗可減少約132萬千瓦時,折合約432噸標準煤,相當于減少約901噸二氧化碳。“虹橋綠谷”項目已于3月26日正式奠基,預計2013年建成。

六.虹橋商務區規劃

虹橋商務區主體功能區作為上海國際貿易中心建設主要承載區,制定“三區兩軸”的布局。“三區”中,虹橋涉外貿易中心將重點打造貿易營運和控制、現代國際化采購交易、國際購物天堂和國際服務貿易集聚等;虹橋臨空地區重點打造總部經濟、專業會展、航空物流和服務外包等;虹橋貿易總部生態園則側重集聚國際知名貿易企業總部等。“兩軸”―――延安西路-虹橋路和仙霞(西)路沿線及中間區域將重點建設和提升文化、娛樂、休閑、健身等配套性服務設施。

虹橋商務區核心區主體是現代商務功能,是上海"多中心"中央商務區的重要組成部分,并建設成為上海市第一個低碳商務社區。

虹橋商務區拓展區主要承擔服務虹橋商務區的生活配套,交通保障,產業延伸和環境支撐功能,發展醫療、教育、居住以及交通、物流、展示等,成為商務區功能的重要支撐。

虹橋商務區國家會展中心以內外貿結合、進出口結合、貨物貿易和服務貿易結合為發展模式,位于虹橋商務區內,是由展覽場館、綜合配套設施和后勤保障設施構成的會展綜合體。建成后將成為目前世界上規模最大、水平最高的國際級會展中心。

七.大虹橋輻射區

中虹橋片區——商務高端區 主要指直接接受樞紐輻射而形成的5公里核心影響圈層。在空間上主要包括了樞紐本體地區、長寧的臨空地區以及閔行的北部地區。這個地區的定位應該是未來上海西部地區第三增長極、面向長三角的綜合商務服務中心(RBD)。將成為商務辦公、金融貿易、休閑商業、教育等功能的綜合性載體。

東虹橋片區——商務提升區 主要指虹橋樞紐向東沿地鐵2號線軸向延伸形成地區,也即虹橋樞紐地區10公里影響圈的東部片區。在空間上主要涉及長寧區全部及普陀區的長風組團。這個片區是“大虹橋”現代服務業拓展軸的重要載體,它的定位需要從中心城區和大虹橋輻射圈的雙重角度進行。

南虹橋片區——綜合發展區 主要指閔行區的七寶地區、九亭地區。依托松江出口加工區、閔行經濟技術開發區、閔行出口加工區三大國家級開發區,將成為面向整個浙江杭州灣地區、以園區生產性服務業為特色,聯動松江、閔行新城發展重要區域服務性片區。

西虹橋片區——商務成長區 主要指青浦區的徐涇、趙巷地區,也即虹橋樞紐地區10公里影響圈的西部片區。依托青浦出口加工區、滬青平公路、趙巷商貿中心,將成為面向江蘇地區,特別是蘇南地區、以園區式生產性服務業為特色、聯動青浦新城發展區域服務性片區。

北虹橋片區——綜合發展區 主要指嘉定區的江橋地區,依托上海汽車產業基地以及上海西北部地區滬寧沿線傳統輻射蘇南地區的走廊。這個片區將成為具有較強特色產業導向的、面向江蘇地區、以園區式生產性服務業為特色,聯動嘉定新城發展的重要區域服務性片區。

八.大虹橋的前景

一.長三角城市軸的區位優勢 虹橋商務區處于長三角城市軸的關鍵節點,可以說是長三角的咽喉所在,與長三角主要城市如蘇州、杭州、無錫、寧波、南京等的距離都不超過300公里。大虹橋,世界級樞紐源動力,催動長三角城市群極速發展,強勢崛起大虹橋時空經濟圈。

二.虹橋綜合交通樞紐的交通優勢 上海虹橋交通樞紐港,區位優勢十分明顯。虹橋綜合交通樞紐總面積2634公頃,建筑面積達150萬平方米,日均客流可達110萬人次,集航空、高鐵、城鐵、高速公路、磁浮、地鐵、公交等“軌、路、空”多種交通方式于一體,是迄今上海乃至世界上最大的交通樞紐港。

虹橋綜合交通樞紐水平向由東至西分別是:虹橋機場西航站樓、東交通廣場、磁浮、高鐵、西交通廣場。其中,東交通廣場集中了地鐵、公交和社會車庫,服務于機場與磁浮;西交通廣場有地鐵、公交、長途和社會車庫,服務于高鐵。 上海西部地區要成為連接長三角和泛長三角2小時經濟圈的中心,大虹橋交通樞紐可稱為“新時代的大運河”。虹橋交通樞紐的客流量將占上海對外客流量的一半,實現上海與長三角城市群3個小時軌道交通,4個小時京滬高鐵。
高鐵:京滬高速鐵路、滬寧城際高鐵、滬蓉高鐵
磁浮:滬杭磁懸浮
機場:虹橋機場及其擴建工程
地鐵:5條地鐵連通,連通上海各區
公交:30多條公交線路,四通八達
巴士:上海西部最大的城際客運站

三.商業地產潛力大 根據大虹橋的建設規劃,商務功能區將是區域的主要形態,同時具備商務、酒店、文化娛樂等設施,以高端商務商貿和現代物流為重點,以會展、商業等為特色,其他配套服務業協調發展的產業格局。大虹橋的居住適宜性稍差,因為鄰近機場和火車站。而虹橋商務區內將會規劃一定量的住宅項目,但規模有限,不足以在商務區內形成人流密集的大型居住社區。住宅市場的大虹橋概念只能在其核心區以外的商務功能拓展區得以兌現,與住宅相比,商業無疑將會是板塊發展重點。
隨著大虹橋的崛起,房價未來上升空間值得期待,閔行區虹橋、華漕以及青浦徐涇板塊的別墅市場將迎來新的歷史機遇,原先郊區別墅將升級為城市別墅,其升值潛力以及稀缺性必將隨著大虹橋板塊的建設而不斷被市場所認識。
隨著大環境的不斷變化,上海的商業地產在迅速發展,涌現出一大批高端的、極具投資價值的商業房地產項目。新項目不斷涌現,但老項目也在增加優勢。位于國內商業地產領先地位的萬達集團進一步發揮出自身的品牌優勢,其在嘉定打造的江橋萬達廣場集合眾多國內領先商業品牌。
隨著郊區商業規劃的出臺,青浦、松江、嘉定、寶山等地將依托先進制造業集聚的優勢以及四通八達的高速公路網絡,規劃一批設施先進、物流系統支撐完備的現代化商品交易市場。上述區域將會涌現出越來越多的有潛力的商業項目。

規劃和開發虹橋商務區的難點有如下方面:

一、虹橋交通樞紐及其周邊難以形成高檔商務區和高檔住宅區。主要原因是機場周邊有較大范圍的建筑限高和不同交通制式工具的噪音、震動和污染。市級交通樞紐是人流、物流快速進入區和快速導出區,是酒肉穿腸過,不適合人群居住集聚和企事業商務服務單位集聚。

二、虹橋商務區是包含多個行政區劃的經濟功能區。虹橋商務區主要涉及閔行和長寧兩個區的行政區劃,也關聯到青浦、普陀、嘉定三個區的行政區劃。現在的商務區管委會只是一個市有關部門的協調平衡機構,并非實質性的權力決策和執行機構。類似于浦東新區開發早期的“浦東開發辦公室”,當時的浦東新區涉及川沙一個整縣和上海縣、南市區、黃浦區和楊浦區四個區縣的一部分。虹橋商務區管委會常務副主任薛全榮指出“大虹橋不能與大浦東相提并論”、“未來不會成立一個與十八個區縣平級的‘虹橋區’”、“不贊成東有‘大浦東’西有‘大虹橋’的說法”,已經相當明確的表明,虹橋商務區僅是上海市的一個特殊經濟功能區,而非行政區。這種定位和格局決定了它在規劃和開發規程當中有時難能形成合力。所涉及的幾個區在虹橋商務區問題上,難免不會出現同床異夢的現象。協調、合力會有,彼此競爭和離心力也會有。

三、規劃是有關部門主導下制定的,但規劃的實現渠道只能是市場。當虹橋市級交通樞紐成形發揮功能的時候,上海新客站、南站的武功和作用勢必會有所衰減。這是后面的規劃對前面的規劃形成的否定和沖擊。虹口區具有上海航運服務功能一條街的規劃和現實功能,但上海航運服務的核心功能服務區域遠期看是很難包含這一條東長治路街的。面對著浦東和上海中心城區競爭的壓力,虹橋商務區能不能如愿早日形成,能不能最終如愿擴展到60平方公里,從發展和競爭的角度看,還真不好說。

四、不過,也有分析人士意識到,對于虹橋商務核心區及整個大虹橋輻射范圍內的龐大開發體量所涉及項目而言,最大的不確定性和競爭也來自整個區域的龐大體量,后續開發資金問題、市場消化容量問題、各功能板塊定位沖突問題等等,都不容忽視。據此前已經披露的消息顯示,上海主要的地方融資平臺之一、上海大虹橋開發的融資核心——上海申虹投資發展有限公司,有近10億元流動資金到期,部分出現逾期。盡管今年一期地塊已悉數出讓并回收超過200億元資金,但有一點同樣不容忽略,相應地塊并未出現價格步步提升、房企爭奪激烈的情景。事實上,底價成交、低溢價率、均價走低等當前土地市場的整體特點在大虹橋土地身上也同樣存在。但是,土地一級開發的成本卻并沒有出現下降趨勢,甚至還在穩步上升,這直接意味著,包括申虹投資這個平臺在內,運作開發商大虹橋的盈利空間正在被壓縮,客觀上困難也在逐步增加。

九.微博熱議

登錄微博

還沒有擁有微博賬號?立即注冊>>

關于上海新城置業的問題,歡迎咨詢本專題編輯:

最多可以輸入140個字

浙江20选5开奖 安徽11选5开奖结果丨 湖北11选五任三遗漏 河北11选5预测号码 黑十一选五开奖走势图 三连肖中2肖赔多少 上海11选5前三组遗漏 江苏快三手机版计划 四川体彩金7乐百宝彩 中国体育彩票大乐透计算器 安徽11选5开奖结果一定牛 为什么赌博不能算牌 广西21选5走势图 2014上证指数预测 南方双彩正版 体彩11运夺金遗漏 在线配资炒股